În ultimii 10 ani, valoarea terenurilor agricole din România a crescut de 4,2 ori, ajungând în 2024 la 8.700 de euro pe hectar, cu 36% mai mult decât în Franța, arată ultimele date publicate de Eurostat.
Terenurile agricole din România sunt mult mai scumpe decâît cele din Franța. Foto Adevărul
Consultanții specializați în tranzacțiile cu terenuri agricole au explicat care sunt factorii
care influențează valoarea unui teren agricol: factori naționali
(cum ar fi legislația), factori regionali (cum ar fi clima și
apropierea de rețele logistice) și factori de productivitate (cum
ar fi calitatea solului, panta sau drenajul, gradul de irigare). Acestora li se adaugă și speculația, în condițiile în care terenurile sunt amplasate în apropierea infrastructurii rutiere sau în apropierea orașelor, căpătând astfel și o valoare imobiliară, care se încorporează în preț.
De
asemenea, dinamica pieței este importantă: prețurile sunt
influențate de cerere și ofertă, inclusiv de regulile privind
proprietatea străină.
Statisticile publicate de Eurostat au fost preluate recent în spațiul public, alimentând din nou o serie de speculații privind o presupusă superioritate a calității solului românesc sau o supraevaluare a pieței locale.
Analiza celor 22 de state membre ale UE pentru care există date disponibile arată diferențe semnificative între țări. Astfel, Croația a înregistrat cel mai scăzut preț mediu, de 4.491 euro pe hectar, în timp ce Malta a avut cel mai ridicat nivel, de 283.039 euro pe hectar. Nivelul foarte ridicat al prețurilor din Malta este explicat de oferta extrem de limitată de terenuri agricole și de presiunea ridicată a utilizărilor alternative ale terenului.
La nivel regional, cele mai ridicate prețuri pentru terenurile arabile au fost înregistrate în regiunea Wien din Austria, unde prețul mediu a ajuns la 189.000 euro pe hectar. La polul opus, regiunea Övre Norrland din Suedia a consemnat cele mai scăzute valori, cu un preț mediu de 1.951 euro pe hectar.
Prețul terenurilor agricole în România
Prețul mediu al unui hectar de teren agricol în România în 2023 a fost de aproximativ 8.370 EUR/ha, iar în anul 2024 a ajuns la aproximativ 8.700 EUR/ ha.
Prețul terenurilor agricole în Franța
Astfel, prețul unui hectar de teren în Franța era 6.000 EUR acum 10 ani, în timp ce în România, doar 2.000 EUR (prețul mediu al terenurilor agricole în Franța în 2024 fiind de 6.400 EUR/ ha, o creștere de 3.2% față de anul anterior.) În Franța, prețul a rămas oarecum constant în ultimii 10 ani, iar în România a crescut, se arată într-o analiză realizată de consultanții companiei Alinda Bănică Business Consultancy
Potrivit acestora, diferența fundamentală dintre România și Franța nu ține, în primul rând, de calitatea solului sau de productivitatea agricolă (chiar dacă și acești factori sunt extrem de importanți într-un anumit moment), ci de stadiul de maturitate al pieței funciare.
România: o piață emergentă, în proces de aliniere
Potrivit consultanților, Franța este o piață matură, cu o istorie de decenii în care prețul terenului agricol reflectă în principal: randamentele agricole, nivelul subvențiilor și reglementările stricte privind utilizarea terenului.
România, în schimb, este o piață emergentă, care a trecut după 1990 printr-un proces rapid de privatizare, liberalizare și, ulterior, integrare europeană. În acest context, terenul agricol nu a fost perceput exclusiv ca factor de producție, ci tot mai mult ca activ investițional. România a pornit de la un nivel de preț artificial scăzut, influențat de: incertitudinea juridică post-1990, fragmentarea extremă a proprietății și accesul limitat la finanțare.
Structura fermelor face diferența
În România există aproximativ 2,86 milioane de ferme, cu o suprafață medie de 4,39 ha pe fermă (date din 2023, cele mai recente disponibile). În Franța, numărul fermelor este de circa 350.000, cu o suprafață medie de 93 ha (date 2023).
În România, majoritatea fermelor românești sunt mici, peste 90% au sub 5 hectare, reprezentând cel mai mare număr de ferme mici din UE.2
• 2,859 milioane ferme totale (nu toți fermierii sunt ”activi”), utilizând 12,55 milioane ha teren agricol în anul 2023.
• Scădere ușoară față de 2020 (2,887 milioane ferme, medie 4,42 ha).3
• Sub 5 ha sunt 90% din fermele din România
• Peste 50 ha: doar 1% din ferme, dar exploatează peste 50% din suprafața agricolă totală4
Dincolo de cifre, privind realitatea din teren, în ultimii ani, fermierii români au lucrat enorm pe partea de comasare a terenurilor agricole, ferme de sute de hectare devenind în prezent ceva normal în peisajul agriculturii de la noi din țară.
Pe de altă parte,
Franța a pierdut 40.000 de ferme în
ultimii 4 ani, cu o tendință de mărire a suprafețelor:
349.600 ferme în 2023 față de 389.000 în 2020, 10% din ferme
lucrează peste 200 ha, concentrând un sfert din terenuri.
În Franța, începând din 2023, prin
reglementările din PAC (Politica Agricolă Comună), subvențiile se
acordă agricultorilor considerați ”activi”. (România se
aliniează la rândul ei acestor reglementări).
Un agricultor activ este o persoană care
desfășoară efectiv o activitate agricolă reală, demonstrabilă
economic și profesional, și nu doar deține teren agricol, acesta
fiind și motivul pentru care România are atât de mulți fermieri,
aceștia nefiind activi.
Structura proprietății și presiunea demografică în Franța și România
În Franța, persoanele fizice agricole continuă să reprezinte majoritatea actorilor implicați în tranzacțiile cu terenuri agricole, deși ponderea acestora este în scădere. În același timp, structura demografică a sectorului agricol indică o presiune importantă asupra pieței funciare: aproximativ 60% dintre șefii de exploatație au peste 50 de ani. În România, peste 44% dintre fermieri au depășit 65 de ani, iar mai puţin de 10% dintre fermierii activi au sub 40 de ani.
Conform analizei realizată de compania independentă de consultanță, această realitate creează, în mod natural, un potențial de transmitere a exploatațiilor și de mobilitate a terenurilor. Diferența esențială față de România este însă faptul că, în Franța, această tranziție este canalizată și reglementată prin politici publice clare, care urmăresc menținerea destinației agricole a terenurilor, facilitarea instalării tinerilor fermieri și limitarea intrării capitalului speculativ.
Astfel, deși presiunea demografică există, ea nu se traduce într-o volatilitate accentuată a prețurilor, ci într-un proces controlat de reorganizare a structurii agricole.
Speculația
În România, mai mult decât in Franța, prețul terenului agricol include adesea o componentă care nu are legătură directă cu agricultura: anticipația schimbării de destinație.
Terenurile aflate în proximitatea orașelor, lângă infrastructură, în zone cu potențial logistic sau rezidențial încorporează în preț o valoare de opțiune imobiliară. În Franța, astfel de conversii sunt strict controlate, ceea ce limitează speculația.
