Unul dintre obiectivele majore ale României este constituirea unui sistem integrat de cadastru și de carte funciară pentru toate imobilele de pe teritoriul țării. Un astfel de sistem integrat asigură o mai mare securitate tranzacțiilor imobiliare, precum și operațiunilor de creditare bazate pe garanții imobiliare în sensul că persoanele care intenționează să cumpere un imobil sau care oferă un împrumut garantat cu ipotecă vor avea o încredere sporită că tratează cu adevăratul proprietar și că, în situația nefastă în care titlul de proprietate al celui care se prezintă drept proprietar prezintă vicii juridice, atunci aceștia vor fi protejați, în anumite condiții, de consecințele acestor vicii juridice și nu vor pierde dreptul de proprietate sau de ipotecă. În vederea lecturării mai lesne a acestui articol vom defini drept terți persoana care a cumpărat un imobil sau persoana care a o oferit un împrumut garantat cu ipotecă.
Protecția de care pot beneficia respectivii terți este condiționată, printre altele, de buna lor credință. Este adevărat că buna-credință este prezumată, însă această prezumție este una relativă și terții ar trebui să își ia măsuri ca riscul de răsturnare a acestei prezumții să fie unul redus. Codul Civil prevede la art. 901 condițiile ce trebuie îndeplinite pentru a fi de bună-credință. Această prevedere de lege nu poate fi însă interpretată în mod izolat. Chiar alin.(1) al art. 901 debutează cu sintagma „sub rezerva unor dispoziții legale contrare (…)”, ceea ce înseamnă că pot exista situații în care legea exclude din anumite rațiuni protecția terților de bună-credință și vom prezenta în cele ce urmează două situații de care se pot lovi terții.
O primă situație este cea în care imobilul în discuție face parte din domeniul public. Art. 136 alin. (4) din Constituție României consacră caracterul inalienabil al bunurilor proprietate publică cu consecința că un imobil proprietate publică nu poate ajunge în mâinile unui terț. Punctăm această situație întrucât după căderea regimului totalitar mare parte din suprafața țării a fost inițial sub regimul proprietății publice și ulterior, prin numerous legi de retrocedare, a avut loc anevoiosul proces de restituire a dreptului de proprietate. În perioada regimului comunist totalitar a avut loc o colectivizare cvasitotală a terenului arabil din România, doar zonele de munte scăpând de aceste măsuri abuzive. Astfel, terții au datoria să se asigure fie că imobilul în discuție nu este parte din domeniul public, fie că a fost trecut în mod corespunzător din domeniul public în domeniul privat cu efectul că înstrăinarea sa a devenit permisă.
O a doua situație care poate deveni mai întâlnită în viitor este cea referitoare la imobilele incluse în Programul naţional de consolidare a clădirilor cu risc seismic ridicat instituit de Legea nr. 212/2022 privind unele măsuri pentru reducerea riscului seismic al clădirilor. Clădirile incluse în acest program și care au fost consolidate sunt supuse unei interdicții de înstrăinare pentru o perioadă de 5 sau de 10 ani, în funcție de destinația clădirii, perioade calculate de la records recepției la terminarea lucrărilor. Potrivit art. 18 din Legea nr. 212/2022 actele juridice încheiate cu nerespectarea interdicției de înstrăinare sunt lovite de nulitate absolută și nicio persoană nu poate invoca buna credință într-o astfel de situație.
Revenind la protecția terților de bună-credință, art. 901 alin. (2) prevede că records în raport cu care sunt analizate condițiile acestei bune-credință este records înregistrării cererii de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate sau de ipotecă în folosul terțului. Astfel nu records autentificării contractului de vânzare sau de ipotecă este relevantă, ci records înregistrării cererii de înscriere. Art. 35 (1) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității obligă notarul public ce a instrumentat contractul să depună cererea de înscriere a dreptului fie în ziua autentificării, fie cel mai târziu în ziua lucrătoare imediat următoare, ceea ce înseamnă că decalajul temporal dintre records autentificării și records depunerii cererii de înscriere ar trebui să fie unul minim.
Alin. (2) al art. 901 prevede cele trei condiții cumulative ce trebuie analizate în raport cu records cererii de înscriere pentru ca terțul să fie de bună-credință.
Prima condiție este să nu fie fost înregistrată nicio acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare. Această primă condiție ridică cele mai puține probleme pentru că, într-adevăr, dacă din cuprinsul cărții funciare rezultă că există un dosar pe rolul instanțelor cu privire la o înscriere din cartea funciară, atunci există o incertitudine cu privire la dreptul contestat, iar terțul nu mai poate fi considerat de bună-credință. Adăugăm că dosarul poate fi privi atât înscrierile active existente în extrasul de carte funciară, dar și orice alte înscrieri anterioare ce au fost radiate.
A doua condiție este ca, din cuprinsul cărții funciare, să nu rezulte nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane. Această condiție impune terțului să analizeze cuprinsul cărții funciare pentru a verifica dacă există sau nu vreo cauză care să justifice rectificarea cărții funciare. Această analiză nu trebuie limitată doar la înscrierile active ce rezultă din extrasul de carte funciară, ci cu privire la toate înscrierile care au fost efectuate anterior și radiate între timp, astfel că obiect al verificării vor face atât cartea funciară, cât și celelalte documente cu care aceasta se întregește. O astfel de verificare se poate realiza și este recomadat să fie realizată astfel, respectiv prin intermediul unei analize due-diligence întocmite de către un avocat ale cărui servicii au fost contractate de către terț.
A treia condiție este ca terțul să nu fi cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărții funciare. După cum rezultă, această condiție pare să impună terțului să efectueze și verificări în afara cărții funciare și nu să se limiteze doar la cartea funciară și la documentele cu care această carte funciară se întregește. Impunerea acestor verificări extrinseci trebuie realizată până la un nivel rezonabil. Astfel, dacă terțul putea cunoaște, prin minime diligențe, inexactitatea cuprinsului cărții funciare, atunci acesta nu mai poate fi considerat de bună-credință. Problemele în practică vor apărea atunci când inexactitatea putea fi cunoscută dincolo de ceea ce am putea defini drept minime diligențe.
În concluzie, buna-credință impune cumpărătorilor să nu aibă o atitudine pasivă, ci să efectueze verificări într-o manieră diligentă cu privire la titlul persoanei cu care tratează. Doar în cazul atingerii standardului bunei-credințe cumpărătorii se vor bucura de protecția prevăzută de lege. Despre protecția oferită și despre modul acesteia de operare vom trata într-un articol ulterior.
Un articol semnat de Daniel-Alexandru Aragea, Partner – daragea@stoica-asociatii.ro – STOICA & ASOCIAȚII
Articol susținut de STOICA & ASOCIAȚII