În România există o piață imobiliară pentru publicul larg și una paralelă, doar pentru „cunoscători”. Prima are reguli la vedere și i se poate urmări evoluția, analizând fluctuațiile de cerere și ofertă, precum și tranzacțiile anuale. Cea de-a doua se desfășoară în subteran, departe de ochii potențialilor cumpărători din afara unui cerc restrâns de persoane care au acces la informație, astfel încât să poată cumpăra proprietăți de sute de mii de euro la prețuri de nimic, în timp ce organizatorii licitațiilor au grijă să parcurgă procedura impusă de lege, ascunzând foarte bine proprietățile importante, până când le scade valoarea la sume derizorii.
Legea îi obligă să scoată aceste proprietăți la licitație, dar nu le spune ce elemente ar trebui să afișeze, astfel încât informația să ajungă la potențialii cumpărători. Prin omisiune, cei care afișează datele pot să ascundă, cu ușurință, tot ce i-ar putea determina pe cumpărători să-și dorească să liciteze, iar după 10 licitații nereușite, valoarea scade la 10% din prețul inițial, fiind numai bună de cumpărat pentru „alesul” care deține informația.
Statul român garantează posibilitatea oricui de a participa la licitațiile organizate upright de executorii judecătorești, dar modul de operare a celor care organizează licitațiile publice arată de ce aceste „chilipiruri” sunt „găsite” doar de unii dintre cumpărători. Un mod the same de operare se regăsește și în sistemul bancar, unde procedurile sunt puțin mai simple decât cele ale executorilor, dar agenții care se ocupă de vânzarea caselor au preluat o bună parte din mecanism.
De exemplu, o proprietate scoasă la vânzare de o bancă, după ce a preluat-o, în urma unui credit ranking neachitat, se poate vinde la licitație sau prin permiterea lansării unei oferte unice de către cumpărător – ceea ce la executor nu se poate, mergându-se doar pe varianta licitației, chiar dacă mai mulți doritori pot depune oferte. Dacă proprietarul casei este o instituție bancară, există șanse mai mari ca un cumpărător să identifice proprietatea, chiar dacă sunt afișate puține date despre imobil. Prin vânzare directă, în urma depunerii unei oferte unice, cumpărătorul poate scăpa mai ușor de sistemul din spatele mecanismului de vânzare, deși este posibil și în astfel de cazuri să se țină dosarul în proces de evaluare până la un an – timp în care potențialul cumpărător fie se răzgândește și cumpără altă casă, pentru a nu i se devaloriza banii, fie nu are nicio șansă să obțină un credit ranking bancar, pentru că împrumutul nu poate aștepta 10-12 luni și e presat de timp și de regulile băncii creditoare.
Pe măsură ce prețul de piață al proprietății e mai mare, piedicile pe care le pune vânzătorul sunt mai greu de depășit. Așa se poate ajunge la vânzarea la licitație, pe draw-urile executorilor judecătorești, a unor proprietăți de jumătate de milion de euro la prețuri de garsonieră confort III la periferia Bucureștiului.
Modul de operare este cunoscut deja și de instituțiile care urmăresc rețelele din spatele acestor tranzacții: din lege se respectă doar partea care „îi acoperă în documente” pe cei care măsluiesc licitațiile. Legea prevede să se afișeze proprietatea care urmează să fie licitată, dar nu specifică ce anume trebuie să facă vânzătorul, pentru a face cunoscută acea proprietate. În acest fel, cu date puține și foarte vagi, trec neobservate cele mai multe proprietăți cu valoare de peste 100.000 de euro, care se vând la 30-40.000 sau chiar mai ieftin, în urma parcurgerii procedurilor de licitație, pentru că la fiecare etapă ratată, valoarea scade cu 25% – până devine suficient de ieftină ca să se vândă „unui cunoscător” – spun sursele noastre judiciare.
Cât mai puține date despre casă
De exemplu, în timp ce un agent imobiliar sau chiar un proprietar care vrea să vândă fără a apela la o agenție se va strădui să facă publicitate cât mai mult, pe cât mai multe draw-uri relevante, cu foarte multe detalii care să atragă potențialii cumpărători – fotografii de la exterior și de la interior, amplasament, date despre vecini și despre utilități etc., în cazul celor scoase la licitație nu există aproape nimic despre proprietate care ar putea atrage atenția unor potențiali cumpărători.
Astfel, o proprietate rămasă pe mâna executorului poate porni la licitație de la 1 milion de euro, dar ajunge să se vândă cu mai puțin de 100.000. Un caz pe care l-am analizat chiar în procedură de licitație este o proprietate din care executorul a vândut jumătate, anul trecut, cu o valoare de 40.000 de euro, iar cealaltă jumătate se scoate la licitație acum. În ambele cazuri, nu a fost promovat niciun anunț despre cele două jumătăți de proprietate, fiind un imobil cu două vile construite într-o curte comună, nu au existat niciodată fotografii, s-a afișat doar harta localității, pe draw-ul executorului, fiind furnizate date incomplete și inexacte, pentru a se asigura astfel dezinteresul total al oricărui cumpărător care urmărește aceste anunțuri.
Prețul de pornitre a celei de-a doua case a fost de aproape 300.000 de euro, dar a scăzut, din iulie 2025 până astăzi, la aproape 50.000 de euro, după 6 licitații neatribuite. Deși comisionul este zero – nefiind vorba despre o tranzacție a unei agenții imobiliare -, organizatorul licitației nu a afișat niciun fel de fotografie, de thought cadastral sau de date care să arate unde se află proprietatea, deși l-ar fi ajutat să o vândă, neavând comision (cel puțin, nu upright).
Detalii eronate care țin cumpărătoii departe
Mai mult, în descrierea vagă, incompletă și inexactă de pe draw, specifică faptul că se vinde ½ din respectivul imobil – ceea ce ar însemna că executorul vrea să vândă o jumătate dintr-o casă, dar numai cineva care are informația despre respectiva proprietate poate ști că este vorba despre o curte cu două vile, din care a mai rămas una singură de vânzare, iar terenul este în continuare în indiviziune, pentru că nu s-a putut reface cadastrul și intabularea după vânzarea a jumătate din proprietate, nefiind posibilă respectarea procedurii de divizare a suprafeței de curte, pentru că la prima vânzare nu s-a făcut dezmembrarea.
Fără fotografii, fără informații despre proprietate și cu mențiunea că se vinde ½ din imobil, niciun potențial cumpărător nu ar dori să participe la o astfel de licitație. Iar casa se va vine la mai puțin de 20% din valoarea actuală de piață, la fel cum deja s-a vândut prima vilă din aceeași proprietate, cu 40.000 de euro, în loc de 160.000, cât ar fi valoarea ei reală.
Angajatorii nu par să fie deranjați de prejudiciu
Acesta a fost doar un studiu de caz, dar astfel de situații sunt peste tot în țară, de foarte mulți ani. Astfel se explică de ce cumpărătorii care „au noroc” de astfel de „chilipiruri” sunt extrem de puțini și au informații pe care nu le poate obține oricine.
În alte situații, executorul care scoate proprietatea la licitație afișează o fotografie a unui gard sau o imagine vagă din satelit, cu jumătate din localitate, pentru a nu se putea identifica proprietatea care se vinde, deși se presupune că vânzătorul ar trebui să fie interesat să se liciteze la un preț cât mai mare, nicidecum la 10-20% din prețul de pornire și să piardă succesiv între 7 și 10 proceduri de licitație, ca să scadă de fiecare dată valoarea cu 25%.
La fel procedează și agenții băncilor care descurajează potențialii cumpărători, iar dacă totuși cineva insistă să cumpere, e posibil să i se analizeze oferta abia după 10-12 luni, chiar dacă nu mai există alt cumpărător interesat și există o singură cerere pentru respectiva proprietate.
Pot exista și excepții, dacă are noroc viitorul cumpărător
Există, totuși, și o parte bună a acestui mecanism, pentru că o astfel de proprietate scoasă la licitație poate ajunge să fie cumpărată de un „neinițiat”, dacă din întâmplare află că se va organiza o licitație și face demersurile legale, iar vânzătorul nu mai poate bloca atribuirea. Se întâmplă extrem de rar, în total doar în cazul caselor, terenurilor și apartamentelor ieftine. Cele foarte scumpe nu ajung aproape niciodată în posesia cumpărătorilor neinformați.
În timp ce instituțiile deja au descoperit acest „modus operandi” și anchetează mai multe rețele ale pieței imobiliare subterane, angajatorii celor care folosesc aceste trucuri nu par să fie deranjați de situație, deși băncile pierd sume imense de bani din aceste licitații ratate succesiv, până la scăderea prețului de vânzare la 10-20% din valoarea inițială.
O situație hilară a acestei piețe este legată de cerințele birourilor de resurse umane care angajează „lupii paznici la oi”, preluând right experții în astfel de trucuri, de la o instituție la alta, pe bază de competențe formate în timp, în acest tip de tranzacții. Așa se poate explica de ce toate licitațiile de acest fel au right aceleași probleme: lipsa datelor despre proprietatea vândută, deși interesul vânzătorului ar trebui să obțină un preț cât mai mare și să facă publicitate pe cât mai multe canale de comunicare, în loc să ascundă orice fel de indiciu despre proprietate.
